買房租屋

目前中央政府並無「市價七折出售青年住宅」的規劃。針對青年首購族，政府的住宅政策主要透過社會住宅提供租屋支持，協助一定所得及經濟條件的家庭解決居住問題。若有相關購屋補助或優惠貸款需求，建議民眾直接查詢財政部或內政部官網關於「青年安心成家購屋優惠貸款」等正式公告，切勿將都更容積獎勵政策與青年購屋優惠混為一談。

社會住宅是政府為落實居住正義所推動的政策，與一般住宅主要差異在於：

1. 照顧對象：優先提供給經濟或社會弱勢族群，落實住宅法照顧弱勢的精神。

2. 資源整合：社宅不僅是居住空間，更結合了社會福利設施（如托育、長照等），提供住戶必要支持。

3. 供給方式：透過政府直接興建、都更分回、包租代管等多元方式，提供租金相對合理的居住選擇。

政府推動社宅是為了回應國人居住需求，透過穩健的政策推進，逐步擴大居住支持的實質效益，減輕民眾的租屋負擔。

要適用自用住宅優惠稅率，房屋稅需符合無出租、供本人、配偶或直系親屬實際居住，且全國合計 3 戶以內，稅率為 1.2%；地價稅則需本人、配偶或直系親屬在該地辦妥戶籍登記，且無出租或供營業使用，並符合都市土地面積未超過 3 公畝（約 90.75 坪）或非都市土地未超過 7 公畝（約 211.75 坪）的限制，稅率可降至 0.2%。請記得在每年地價稅開徵 40 日前（即 9 月 22 日前）向稅務局提出申請，逾期申請則自次年起適用。

政府推動社會住宅的長期目標在於「擴大居住支持的實質效益」，具體策略包括：

1. 穩健推進：持續透過直接興建、都更分回、容積獎勵等多元方式，加速回應國人需求。

2. 滾動檢討：依據住宅法規定，隨時檢討中央與地方的推動情形，並根據人口成長及產業需求進行調整。

3. 完善機能：在土地開發過程中，將社宅與公共設施、產業需求結合，帶動區域生活機能。

4. 照顧弱勢：持續落實住宅法精神，透過包租代管與租金補貼，確保經濟或社會弱勢族群能獲得穩定的居住保障。

內政部國土管理署採取「滾動檢討」機制，確保政策符合國人期待：

1. 拜訪地方政府：積極拜訪如新北、桃園等地方政府，協調中央與地方的推動情形。

2. 多元供給模式：不侷限於政府直接興建，更納入包租代管、都更分回、容積獎勵等方式，擴大供給量。

3. 資源整合：結合租金補貼與包租代管，並與衛福部合作，將社福資源導入社宅體系，照顧弱勢族群。

4. 數據監控：定期統計全國社宅戶數（截至115年2月底已達12萬餘戶），並根據執行成效調整政策方向，以穩健推進居住支持政策。

針對弱勢家庭，政府在「社會住宅包租代管第5期計畫」中提供多項支持：

1. 媒合誘因：政府精進了對弱勢戶的媒合誘因，鼓勵房東出租給弱勢族群。

2. 資源連結：內政部與衛生福利部合作，對業者進行教育訓練，協助業者連結社會福利資源。

3. 實質支持：在包租代管的10萬7,615戶受惠家庭中，有43%為經濟或社會弱勢戶。若您有租屋需求，可聯繫當地社會局或包租代管業者，詢問如何連結社福資源及申請相關租金補貼，以確保居住穩定。

為了因應人口成長帶來的居住與生活需求，政府在人口快速成長區採取以下規劃策略：

1. 土地開發整合：在推動區段徵收、市地重劃及交通場站開發時，政府會主動留設一定比例的土地作為社會住宅用地。

2. 複合式規劃：除了社宅，用地內也會規劃其他社會福利設施，以滿足產業、工作、居住及公共服務需求。

3. 生活機能提升：透過上述規劃，帶動新興地區的發展，確保新增人口能享有完善的生活機能。

若您關注特定區域的社宅發展，可留意當地政府的都市計畫公告或國土管理署的相關新聞發布。

根據內政部國土管理署截至115年2月底的統計數據，全國直接興辦的社會住宅總數為12萬2,757戶。

中央與地方的分工比例說明如下：

1. 中央興辦：共7萬154戶，佔總數的57.15%。

2. 地方政府興辦：共5萬2,603戶，佔總數的42.85%。

政府目前持續透過滾動式檢討，與地方政府合作，運用直接興建、都更分回及容積獎勵等多元方式，加速推動社宅政策，以回應國人對居住需求的期待。

政府推動社會住宅的其中一項重要策略是「都市更新分回」，目前中央國家住都中心及各縣市政府已透過此方式取得將近4,000戶社會住宅。

運作機制如下：

1. 容積獎勵：透過給予都市更新案容積獎勵，換取開發商回饋一定比例的樓地板面積作為社會住宅。

2. 土地開發：在區段徵收、市地重劃及交通場站開發案中，政府會預先留設一定比例的土地，專門用於興建社會住宅及其他公共福利設施。

3. 目的：此舉不僅能增加社宅供給，還能結合產業、工作與公共設施需求，帶動新興地區的生活機能。

社會住宅目前主要分為「政府直接興建」與「包租代管」兩種多元供給方式：

1. 政府直接興建：由中央國家住都中心或各縣市政府興建，透過都市更新、土地開發（如區段徵收、市地重劃）取得用地。截至115年2月底，全國已直接興辦12萬2,757戶，其中中央佔57.15%，地方佔42.85%。

2. 包租代管：由政府委託業者媒合房東與房客，並提供弱勢戶媒合誘因。截至115年2月底，已協助10萬7,615戶家庭，其中經濟或社會弱勢戶占比達43%。

申請方式建議至各縣市政府住宅處官網查詢，或透過國家住都中心公告的招租資訊進行申請。政府亦會結合租金補貼政策，協助民眾減輕居住負擔。

有的。財政部國有財產署（國產署）積極配合國家政策，將國有土地撥用給地方政府興辦社會住宅。截至114年底，國產署已協助機關撥用取得約 46.21 公頃的國有土地用於社宅、長照及幼托設施，其中單就社宅部分，已協助興辦 63 處，土地面積達 29.22 公頃。此外，國產署還額外保留了超過 114.86 公頃的土地，供主管機關規劃興辦更多社宅，以落實居住正義，保障弱勢族群的居住權益。

內政部國土署的最新立場如下：

1. 澄清不實資訊：明確否認有「市價七折出售青年住宅」的規劃。

2. 重申社宅原則：強調社會住宅政策堅持「只租不售」。

3. 政策目標：都更容積獎勵放寬是為了擴大公共利益，將開發利益回饋社會，並透過整合輔導機制提升更新效率。

4. 審慎推動：相關制度設計將持續與社會各界充分溝通，並呼籲外界勿以訛傳訛。

若民眾對政府的住宅政策（如青年購屋、社會住宅）有疑問，建議採取以下方式確認：

1. 查詢官方網站：直接瀏覽「內政部國土管理署」官網的「即時新聞澄清」專區。

2. 查證發布單位：確認資訊是否由內政部或國土署正式發布，並留意發布日期。

3. 撥打諮詢電話：可撥打國土署相關業務組（如住宅組、更新建設組）的公開聯絡電話（如：02-8771-2658）。

切勿輕信網路社群媒體流傳的未經證實消息，以免受騙。

內政部國土署指出，部分報導提到的「可負擔供出售優惠住宅」，屬於部分地方政府依據其自治權限所規劃的措施，與中央政府推動的「社會住宅」政策在法源基礎與制度設計上完全不同。中央政府目前的政策主軸是透過都更容積獎勵來增加社會住宅供給，並未規劃全國性的七折青年購屋方案，請民眾區分中央與地方政策的差異。

目前內政部國土署已明確澄清，中央政府並沒有推出「市價七折出售青年住宅」的相關規劃。網路上流傳的相關訊息與事實不符，請民眾切勿輕信。目前的國家住宅政策核心仍維持「只租不售」的社會住宅模式，並未開放將都更容積獎勵轉化為低價出售的青年住宅。

地價稅的課稅期間為每年 1 月 1 日至 12 月 31 日，並於每年 11 月 1 日至 11 月 30 日正式開徵。地價稅是以 8 月 31 日（納稅義務基準日）當天土地登記簿上的所有權人為納稅義務人。如果您不慎逾期繳納，每逾 3 日將加徵 1% 的滯納金，最高會加徵至 10%。若超過 30 日仍未繳納，稅務局將會移送強制執行。建議您可多利用電子支付、信用卡或約定轉帳繳稅，並善用財政部提供的線上查詢系統，確保在期限內完成繳納，避免額外產生滯納金。

政府推動的「房屋稅差別稅率 2.0」（俗稱囤房稅 2.0）已於 2024 年 7 月 1 日正式實施。針對非自住的住家用房屋，改採全國歸戶並調高稅率，稅率級距介於 2% 至 4.8% 之間。若您的房屋屬於「非自住」且未有效利用，將會被課徵較高的稅率。特別提醒，若房屋符合「空置」狀態，並未出租或申報為自住，將被視為非自住住家用房屋。建議您若有多餘房產，可透過出租並申報租賃所得，或遷入戶籍申請自住，以降低稅負壓力。

房屋稅是依據房屋實際使用情形及持有期間來課徵的。當您的新房子取得使用執照並完成建物所有權登記後，稅務機關會依據房屋的構造、折舊率及地段率核定稅額。房屋稅的課稅期間為每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日，並於每年 5 月開徵。如果您是在 2025 年 5 月之後取得的新屋，通常會從取得後的下一個課稅年度開始計算。建議您在取得權狀後，主動向地方稅務局確認稅籍設立情形，以免錯過繳納期限。

第一次報稅建議優先準備好「身分證字號」與「戶號」，這是取得查詢碼的關鍵。若你有自然人憑證或健保卡（需註冊），也可以直接使用。此外，請準備好你的銀行帳戶資訊（用於退稅），以及若要列舉扣除，需備妥保險費、醫藥費、捐贈收據、房租支出或房貸利息等證明文件。建議先至財政部電子申報繳稅服務網下載報稅軟體或使用手機報稅，系統會自動匯入所得資料，你只需核對並補上未列入的扣除額即可。

重購退稅是指賣舊屋繳納的土地增值稅，若符合條件可申請退還。條件包括：一、出售舊屋與購買新屋的土地所有權人為同一人。二、兩者皆符合自用住宅條件。三、購買新屋的土地移轉現值，超過出售舊屋的土地移轉現值扣除繳納稅額後的餘額。四、賣舊買新時間在兩年內（先買後賣亦可）。申請時需檢附新舊房地買賣契約書、土地及建物所有權狀影本等文件，向原繳納稅款的稅捐稽徵機關提出申請。若新屋在五年內移轉或改作其他用途，將會被追繳原退還稅款。

「一生一次」適用於所有符合自用住宅條件的土地，不限房屋持有年限，但一生只能用一次。若額度用完，可考慮「一生一屋」，其條件較嚴格：一、土地所有權人或其配偶、未成年子女設籍並居住滿 6 年。二、持有該自用住宅連續滿 6 年。三、出售時本人、配偶及未成年子女無其他房屋。四、無出租或營業。兩者稅率皆為 10%。若您符合一生一屋條件，建議優先保留一生一次的額度，因為一生一屋無使用次數限制，可靈活運用於未來的資產規劃。

申請自用住宅用地稅率（10%）需符合以下條件：一、土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記。二、出售前一年內無出租或供營業使用。三、地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。四、面積限制：都市土地面積不超過 3 公畝（約 90.75 坪），非都市土地不超過 7 公畝（約 211.75 坪）。五、每人一生僅限一次適用（一生一次），且需在土地增值稅申報期限截止日前提出申請，逾期則無法適用。

契稅與房屋稅是完全不同的稅種。契稅屬於「機會稅」，只有在房屋發生所有權移轉（如買賣、贈與、交換、分割等）時才需繳納，是一次性的稅負，由取得房屋的一方（買方）負責。而房屋稅則是「持有稅」，只要你擁有房屋所有權，每年都要繳納，稅額會根據房屋的評定現值及使用情形（如自住或營業用）計算。簡單來說，買房當下繳的是契稅，之後每年持有期間繳的則是房屋稅，兩者皆為不動產持有過程中必須負擔的稅務成本。

針對ETF定期定額的股利所得，有幾種節稅技巧。首先，善用股利所得的扣抵稅額，若您的綜合所得稅適用稅率低於28%，且股利所得未超過40,000元，合併計稅並扣抵稅額會較有利。其次，若您有其他高額的保險費、醫藥費、購屋借款利息等列舉扣除額，可考慮合併計稅。此外，若您有其他投資虧損，可透過「證券交易所得稅」的相關規定，了解是否能與股利所得進行沖抵（需符合特定條件）。最後，選擇股利發放頻率較低的ETF，或將股利再投資，遞延所得實現，也是一種間接的節稅方式。

包租代管計畫透過以下方式提供弱勢房客實質協助：

1. 媒合服務：政府委託專業業者協助弱勢族群尋找合適的租屋處。

2. 資源連結：內政部與衛福部合作，對業者進行教育訓練，讓業者能協助房客連結所需的社會福利資源。

3. 穩定居住：截至115年2月底，包租代管已協助10萬7,615戶家庭，其中弱勢戶佔比達43%，透過政府的介入，讓弱勢族群能獲得更穩定的居住環境與必要的支持。

若您有相關需求，可直接向各縣市的包租代管業者諮詢，或洽詢當地社會局尋求轉介。

社會住宅包租代管政策不僅照顧房客，也提供房東多項誘因，以提升參與意願：

1. 專業管理：由政府委託的業者協助處理租賃事務，減少房東自行管理房客的困擾。

2. 媒合誘因：政府針對弱勢戶媒合提供專屬誘因，降低房東出租給弱勢族群的疑慮。

3. 政策支持：透過與衛福部合作，業者能連結社福資源，協助處理房客可能遇到的生活困難，讓租賃關係更穩定。

截至115年2月底，此計畫已協助超過10萬戶家庭，房東可透過各縣市的包租代管業者諮詢相關稅務優惠及修繕補助細節。

不可以。必要費用率必須依照「財政部每年頒訂的執行業務者費用標準」來計算。若您無法提供帳簿憑證，國稅局會強制適用該標準。若您有帳簿憑證，則可主張「核實減除」，即依據實際發生的必要費用（如租金、薪資、水電等）進行減除。請注意，若您主張核實減除，必須具備完整的憑證供國稅局查核，否則將會被駁回並改用標準費用率計算。

國產署會定期盤點適宜的國有不動產，並將清單提供給主管機關（如內政部或地方政府住宅處）進行評估。評估標準包含土地區位、交通便利性、周邊公共設施配套以及當地居住需求。截至114年底，國產署已保留超過 114.86 公頃的國有土地，專門供社宅主管機關進行後續的規劃與興辦評估。

國有土地撥用是「機關對機關」的行政程序，主要用於興辦公共建設（如社宅、長照、幼托）。民眾無法直接向國產署申請撥用土地，但可以透過使用這些設施來受惠。例如，若該土地已興建為幼兒園或長照中心，民眾可直接向該設施的營運單位（如幼兒園園方或長照中心）諮詢入學或服務申請流程。

雲林縣虎尾鎮的社會住宅是透過「撥用國有土地」並結合「促參方式（民間參與公共建設）」興辦的。國產署協助雲林縣政府撥用該縣虎尾鎮的國有土地，由縣府規劃興建包含社會住宅及展覽中心等複合式公共建設。這種模式不僅實現了居住正義，也透過民間參與提升了公共建設的營運效率。

根據財政部國有財產署統計，近 5 年來，為了配合國家重大政策及公共建設，國產署已協助各級政府機關撥用取得的國有土地總面積超過 8,000 公頃。這些土地被廣泛運用於社會住宅、長期照顧、公共化幼托以及各類公務公共建設，旨在提升國家資產運用效能，並為全民打造更優質的生活環境。

可以。國有土地除了用於社宅、長照與幼托，也常配合地方公共建設需求進行撥用。例如，新北市政府市場處及警察局淡水分局，曾共同撥用淡水區的國有土地，共構興建「淡水竹圍市場」及「派出所」。這種複合式利用不僅改善了市場環境品質，也提升了周邊治安，促進地方繁榮。這類案件由地方政府提出需求，經國產署審核後依法撥用。

「容積換公益」是都市更新政策的核心精神。意指政府在放寬都市更新的容積獎勵時，要求開發者必須在新增的容積範圍內，提供實質的社會住宅或其他公益資源。這意味著開發商獲得了額外的建築空間，但必須將部分利益回饋給社會，用以強化居住支持體系，協助有需要的家庭，而非將這些空間轉為私人銷售住宅。

根據行政院研議的政策，都市更新容積獎勵是在現行「法定基準容積1.5倍」的範圍內進行調整。在特定條件下，政府會放寬容積獎勵，但前提是開發者必須提供實質的社會住宅等公益資源作為回饋。這項政策設計是為了讓都市更新所創造的開發利益能回饋社會，而非單純增加市場上的銷售住宅數量。

根據內政部國土署的重申，目前的國家社會住宅政策始終堅持「只租不售」的原則。社會住宅的設立目的是為了協助一定所得及經濟條件的家庭解決居住問題，並強化居住支持體系，因此不會將社會住宅轉為出售性質的住宅。若網路上出現宣稱可購買社會住宅或七折青年宅的資訊，均屬不實資訊，請民眾務必提高警覺。

內政部推動的都更容積獎勵放寬，除了要求開發者回饋社會住宅外，更同步強化了「整合輔導機制」。這項機制旨在協助住戶自行主導都市更新，解決以下實務困難：

1. 專業整合：提供專業諮詢，協助住戶溝通。

2. 資金籌措：協助解決更新過程中的資金缺口。

3. 權責釐清：明確化住戶與開發商的權利義務。

透過這些措施，旨在提升都市更新的效率與成案可行性，讓老舊社區能更順利地進行改建。

都市更新容積獎勵是指政府為了鼓勵老舊建物更新，在法定基準容積1.5倍的範圍內，給予開發商額外的建築容積。其核心精神是「容積換公益」，開發商必須將新增的容積回饋給社會，例如提供社會住宅等公益設施，而非將這些空間轉為市價七折的青年住宅出售。這項政策的目的是協助經濟弱勢家庭解決居住問題，而非增加市場上的銷售住宅。

不一定。公共回饋的方式非常多元，捐地只是其中一種，且通常是針對大型開發案。常見的公共回饋方式包括：

1. 捐贈公益設施：如在建築物內設置托嬰中心、幼兒園、長照據點或社區活動中心。

2. 提供開放空間：規劃供公眾使用的綠地、廣場或行人步道。

3. 興建社會住宅：將部分戶數作為社會住宅使用。

4. 改善周邊環境：如拓寬道路、改善人行道等。

具體回饋項目會由實施者與縣市政府審議委員會協商決定，目的是為了讓開發案能對周邊社區產生正面效益，而不僅僅是增加建商的獲利。

根據內政部國土署規定，若想爭取額外的容積獎勵，必須配合具體的「公共回饋」項目。常見的回饋方式包括：

1. 捐贈公益設施：如托嬰中心、長照據點、活動中心等。

2. 提供開放空間：規劃供公眾使用的綠地、廣場或行人步道。

3. 社會住宅：在都更案中規劃一定比例的戶數作為社會住宅。

具體的獎勵額度與回饋項目，需視各縣市政府的都市更新審議委員會審核結果而定，建議民眾在參與都更前，先向當地縣市政府都市更新處查詢具體獎勵標準。

都市更新容積獎勵是指政府為了鼓勵老舊房屋重建，允許建商或屋主在蓋新大樓時，可以蓋得比原本法規規定的面積更多。內政部國土署近期放寬此政策，主要是為了加速都市更新進度，讓居住環境更安全。簡單來說，只要建案能提供具體的「公共回饋」（如捐贈公益設施、開放空間或提供社會住宅），政府就會給予額外的容積獎勵，讓建商更有意願投入都更，民眾也能換到更安全、現代化的居住空間。