「社會住宅」 vs 「公營住宅」 vs 「合宜住宅」差別
很多人混淆台灣的政策性住宅，3 個概念釐清：
- 社會住宅（社宅）：政府蓋來「只租不賣」，租 6~12 年，期滿要搬走。租金約市價 6~8 折。
- 公營住宅：地方政府蓋的舊版社宅，2014 年前的概念，現多歸入社宅
- 合宜住宅：政府蓋來「低價出售」（市價 6~7 折），可永久持有。2010~2014 年實施過，目前停辦
2026 年的主流是社會住宅。為什麼不蓋合宜住宅？因為合宜住宅變相把資源送給少數中籤的人（賺進 30~50% 折價），對沒中籤的人不公平。社宅是「租房保障」，輪流給更多人受益。
「中籤率」殘酷的數字
社宅中籤率因地區、戶型、批次差異很大。台北市熱門社宅（信義、大安、中山）一般戶中籤率僅 3~8%，很多年輕人投了 5~10 次都沒中。
但有兩個提升中籤率的工具：
- 身份保障戶：低收入戶、身心障礙、原住民、特殊境遇家庭、警消等，獨立抽籤池，中籤率 30~60%
- 地區策略：避開熱門區，去新北板橋、桃園、新竹等社宅，中籤率可達 20~40%
所以「確保有社宅住」的策略：先檢查自己是不是身份戶（很多人不知道自己符合）、然後選非熱門區。台北一般戶死磕熱門社宅是低效率投資。
「租金 6~8 折」的真實意義
社宅租金算法：同地段市場行情 × 6~8 折。但「同地段市場行情」是政府訂的（每年公告），實務上比真實市價便宜 30~40%。
例：台北市信義區社宅 2 房 → 政府公告市場行情 35,000 → 一般戶租 28,000（8 折）→ 弱勢戶租 21,000（6 折）。同樣 2 房在市場上要 40,000~50,000，社宅租到 21,000 可省一大半。
但社宅有住滿期限：一般戶 6 年、弱勢戶 12 年，期滿要搬走。所以社宅不是長期解，是「過渡期支持」——讓你在 6 年內存錢、提升收入，期滿能負擔市場租金或自購房。
「申請資格」的隱藏門檻
社宅常見資格條件：
- 家庭年所得：低於該市 50 百分位數（台北約 158 萬以下）
- 家庭財產：低於該市公告（台北約 880 萬以下）
- 無自有住宅：本人 + 配偶 + 未成年子女名下無房
- 戶籍 / 居住地：在該縣市
常見誤區：「家庭財產」不只看現金，包括股票、保單現金價值、汽車、配偶名下的不動產。實務上有人因為配偶有部祖產持分被刷掉。所以申請前確認所有家庭資產項目。
「身份戶」名單比想像中寬
身份戶（保障戶）抽籤池的中籤率高 5~10 倍。看自己是不是其中一種：
- 低收入戶 / 中低收入戶：地方社會局認定
- 身心障礙者：有身障證明的本人或家庭成員
- 原住民：原住民身份證明
- 65 歲以上獨居老人
- 受家暴 / 性侵害保護令
- 單親家庭（父或母單獨扶養未成年子女）
- 育有未成年子女三人以上家庭
- 遭遇重大變故 / 災害戶
- 警察 / 消防 / 護士等公務員
- 20~40 歲青年（特定批次給青年保障戶）
很多人以為自己是「一般戶」，其實符合一兩項。申請前先諮詢社會局，確認是否有保障戶身份。
「設備裝潢」是社宅另一個優勢
很多社宅基本裝潢已含：地板、廚具、衛浴設備、空調等。直接搬進去就能住，不用再花 30~50 萬裝潢。對外面租屋常見的「毛胚屋自己裝」狀況是極大優勢。
而且家具家電可加價租用。台北社宅多提供「家具家電月租包」（每月 1,500~3,000），含床、衣櫃、洗衣機、冰箱、電視等。對短期住的年輕人是好選擇。
「重抽機制」與「轉換」
很多人不知道：社宅可以「住一段時間後重抽更好的」。例：你抽到台北外圍的社宅住 2 年，這期間有新批次的內湖社宅開放申請，你可以重抽，中籤就轉移過去。但要注意：
- 原合約要終止（提前 30 天通知）
- 退還押金
- 重新繳新社宅押金
所以可以「循序漸進」：先住外圍社宅，等市區開新批次再轉。但不能保證一直中籤，運氣有限。
2026~2030 政策方向：每年蓋 25,000 戶
政府目標 2030 年完成 25 萬戶社宅。現況：到 2026 年初已完工 + 興建中約 12 萬戶。剩餘 8 年要完成 13 萬戶 = 每年 1.6 萬戶，需求和供給都還很缺。
對年輕族群的意義：社宅供給逐年增加，中籤率會從現在 5% 慢慢提升。但同時需求也會擴大（高房價推升）。建議：持續每批次投，不要因為沒中就放棄。投 5~8 次後中籤的機會大增。
「期滿後怎麼辦」是大家最大的擔心
社宅住滿 6 年（一般）或 12 年（弱勢）就要搬走。這是社宅最被詬病的點：「讓我穩定生活，但不能長期」。
實際上有幾個處理路徑：
- 升級到自有房：6 年存款累積買新青安貸款的小房
- 轉戰其他社宅：申請其他批次續住
- 租屋市場：用累積的存款或調整薪資水準負擔市場租金
- 身份升級弱勢戶可延長：如年滿 65 歲、生育多子女等
所以社宅不是「永久居住」，是「有期限的協助過渡」。住期間要持續累積、規劃下一階段。