「土地謄本」是不動產的「身分證」
謄本是地政事務所核發的官方文件，記載：
- 土地 / 建物的所有權人
- 面積
- 使用分區
- 抵押 / 限制登記
- 歷史移轉紀錄
所以買賣 / 繼承 / 貸款 / 法律訴訟都要謄本作證明。
「3 類謄本」差別
謄本分 3 類：
- 第一類謄本：完整資訊（含個資），限本人或經授權者申請
- 第二類謄本：去個資版本，姓名顯示部分，任何人可申請
- 第三類謄本：完全無個資，僅產權結構，任何人可申請
實務：（1）本人申請用第一類；（2）查鄰居或對方用第二類；（3）純粹查地段資訊用第三類。
「線上申請」 vs 「臨櫃申請」
申請管道：
- 地政事務所臨櫃：每份 15 元 + 工本費
- 內政部地政服務雲：線上申請、列印或下載 PDF
- 地政士 / 代書代辦：1 份 50~200 元
建議：自己用得到 → 線上申請最快。要正本（如貸款）→ 臨櫃。
「看謄本重點」是地政課題
看謄本要看：
- 所有權人：誰是法定 owner
- 持分：1 個人完全持有 vs 多人共有
- 面積：登記面積（有時跟實際不同）
- 使用分區：住宅、商業、工業等
- 建蔽率 / 容積率：可建多大
- 抵押權：有沒有貸款
- 限制登記：有沒有查封 / 假處分
最重要：抵押 + 限制登記，這兩個會影響你能否買 / 賣。
「持分」是繼承後常見問題」
繼承後變「共有」：
- 3 兄弟繼承 → 各持 1/3
- 賣房 → 要 3 人都同意
- 抵押 → 要 3 人都同意
建議：繼承時就申請分割登記，從「公同共有」改「分別共有」（每人對自己份有獨立處分權）。
「查封 / 假扣押」的危險訊號
謄本上看到：
- 查封：法院依申請扣押 → 不能賣
- 假扣押：執行前的暫時禁止 → 不能處分
- 限制登記：違反法規時禁止移轉
意義：（1）原所有權人有債務糾紛；（2）這個物件不能買；（3）強制買也買不到。謄本上有這些訊息 → 立即放棄這個物件。
「謄本」 vs 「權狀」差別
常被混淆：
- 權狀：所有權狀，紙本，本人保管
- 謄本：地政事務所的紀錄，可重複申請
權狀是所有權人的「實體證明」（類似身分證），謄本是「當下狀態紀錄」。買賣不動產時兩者都要。
「使用分區」決定能蓋什麼
常見分區：
- 住宅區：可蓋住宅、不能蓋工廠
- 商業區：可蓋商辦、住宅
- 工業區：工廠、不能住
- 農業區：限定農業使用
買地建屋前要查清楚。違反分區使用是違章，會被勒令拆除。
「土地登記費 / 規費」結構
不動產交易的政府收費：
- 土地登記費：申報地價 0.1%
- 建物登記費：契稅 6% / 房屋現值
- 印花稅：契約價 0.1%
- 規費：每筆數百
1,000 萬房屋總政府費用約 5~10 萬。不要忘了把這些算入購屋成本。
「2026 數位謄本」的進度
內政部 2026 推：
- 數位謄本（電子簽章 + 區塊鏈）
- 跨機關驗證（銀行、稅務直接調用）
- 不再需要紙本
對民眾：（1）省去跑地政事務所；（2）即時查詢；（3）資料同步更新。實際 2026 年部分試辦，2027~2028 全面推廣。