財政部高雄國稅局提醒，民眾出售自住房地後2年內重購新屋，且出售屋與重購屋均符合自住要件時，可申請房地合一稅重購退稅或扣抵稅額；但核准後，重購屋在5年列管期間內仍須維持自住。若本人、配偶或未成年子女遷出戶籍且無例外事由、未實際居住、將房屋出租或供營業使用，或再出售、移轉房屋，國稅局將追繳原退還或扣抵的

• 出售自住房地並於2年內重購新屋，不論先售後購或先購後售，兩屋均符合自住要件者，可申請重購退稅或扣抵稅額。
• 重購屋自核准優惠後5年內，須持續符合自住房地要件，否則原退還或扣抵的稅額將被追繳。
• 常見違規情形包括本人、配偶或未成年子女未持續設籍且不符例外、未實際居住、出租、供營業或執行業務使用，以及出售或再移轉重購屋。

115年度營所稅暫繳申報將於2026年9月1日至9月30日辦理。財政部自114年度起放寬「一般暫繳」計算方式，企業以去年結算申報應納稅額半數計算暫繳稅時，可排除房地合一稅分開計算的應納稅額，避免因偶發出售房地而墊高暫繳稅款、影響資金調度。 | 項目 | 舊規定 | 新規定 | |---|---:|

• 一般暫繳是按上年度營所稅結算申報應納稅額的二分之一計算。
• 自114年度起，一般暫繳的計算基礎可排除依房地合一稅規定分開計算的應納稅額。
• 未使用投資抵減、行政救濟留抵或扣繳稅額抵減暫繳稅款的企業，可在期限前自行繳納，免填暫繳申報書。

財政部臺北國稅局說明，個人購買預售屋時，即使在民國105年（2016年）1月1日前已簽訂預售買賣契約，只要房屋及土地是在105年1月1日以後完成所有權移轉登記，日後出售時即屬房地合一稅課稅範圍。房地取得日原則上以完成所有權移轉登記日認定，而非預售屋簽約日。此規定影響預售屋轉為成屋後的出售申報方式；若

• 房地合一稅適用與否，預售屋案件原則以房地完成所有權移轉登記日作為取得日認定基準。
• 預售買賣契約雖於2016年1月1日前簽訂，若所有權於當日以後登記取得，出售時仍應依房地合一稅規定申報。
• 出售適用房地合一稅的房地，不應僅於綜合所得稅結算申報中列報一般房屋財產交易所得。

財政部高雄國稅局提醒，個人出售自住房地後2年內重購自住房地，或先購屋後2年內出售原自住房地，可依重購價額占出售價額比例，申請房地合一稅退稅或扣抵。但出售與重購的房屋均須由本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，且不得出租、營業或執行業務使用。此規定是為保障真正自住換屋需求；若買到的新屋承接既有

• 自住房地可適用「先賣後買」或「先買後賣」的重購退稅、稅額扣抵機制，兩次交易須在完成移轉登記日起2年內完成。
• 可退還或扣抵的稅額，依重購價額占出售價額的比率計算。
• 出售房屋及重購房屋，均須由本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住。

財政部中區國稅局說明，營利事業出售105年1月1日以後取得的房屋、土地，應依房地合一稅規定，以交易收入扣除成本、費用及損失後計算所得，並依持有期間適用不同稅率、分開計稅後合併申報。當年度多筆房地交易同時有所得與損失時，損失應優先扣抵相同稅率的所得；若不足，才可扣抵不同稅率所得，並可自行選擇優先扣抵較

• 營利事業出售105年1月1日以後取得的房屋、土地，適用房地合一稅制度計算交易所得或損失。
• 房地交易所得依持有期間適用45%、35%或20%稅率，分開計算稅額後合併報繳。
• 當年度房地交易損失應先扣抵相同稅率的交易所得；無同稅率所得或扣抵不足時，可扣抵不同稅率的交易所得。

財政部高雄國稅局提醒，為保障自住換屋者權益，個人出售舊自住房地後2年內重購新自住房地，或先購買新自住房地後2年內出售舊自住房地，可申請房地合一稅重購退（抵）稅。不過，優惠的前提是實際出售「舊房地」並重購「新房地」；若後來出售的是較晚取得的新屋、保留原有房屋，屬於「買新賣新」，即使兩屋都符合自住條件，

• 個人出售自住房地後2年內重購自住房地，或先購新屋後2年內出售舊屋，可申請房地合一稅重購退（抵）稅。
• 重購優惠目的在減輕自住者換屋的房地合一稅負擔，維護居住權益。
• 出售後取得的新房地、保留較早取得房地的「買新賣新」交易，不符合換屋優惠意旨。

財政部北區國稅局提醒，個人出售自住房地後或購買新自住房地後2年內完成重購、出售，且本人、配偶或未成年子女均設籍實住、未出租或供營業使用者，可申請房地合一稅重購退稅或扣抵。不過，重購房地自完成重購起5年內，若出售、遷出戶籍、未自住、出租或改供營業／執行業務使用，均須追繳原退還或扣抵稅額；即使因調職等非

• 重購退（抵）稅適用於先售後購或先購後售，出售與重購的所有權移轉登記時間須在2年內。
• 出售及購買房屋時，本人、配偶或未成年子女須辦竣戶籍登記並實際居住，且不得出租、供營業或執行業務使用。
• 退稅或扣抵金額按重購價額占出售價額的比率計算。

財政部南區國稅局說明，營利事業出售適用房地合一稅2.0的土地，應以交易收入扣除成本、費用或損失計算所得，再扣除依土地稅法以「公告土地現值」計算的土地漲價總數額；若已繳土地增值稅未能自交易所得扣除的部分，可列成本費用。此規定是為防止以土地增值稅申報移轉現值與所得稅稅率差異規避稅負。交易所得扣除土地漲價

• 房地合一稅2.0土地交易所得，原則上以收入減成本、費用或損失後計算。
• 可扣除的土地漲價總數額，限按土地稅法規定的公告土地現值減前次移轉現值計算。
• 土地增值稅中未自土地交易所得扣除的部分，可列為成本費用。

財政部高雄國稅局提醒，個人出售房屋、土地時，不論適用105年後取得房地的房地合一稅，或104年12月31日前取得房屋的舊制財產交易所得，僅能扣除取得、改良及移轉不動產的必要費用。冰箱、洗衣機、電視、冷氣、抽油煙機等隨屋贈與買方的可移動家電，因非房屋固定構造，也非增加房屋價值或效能且可長期使用的改良支

• 房地合一稅及舊制房屋財產交易所得，均可扣除取得、改良及移轉不動產的必要費用。
• 可列報的改良或修繕支出，須能增加房屋價值或效能、非2年內耗竭，且應有相關證明文件。
• 隨屋附贈的冰箱、洗衣機、電視、冷氣、美術燈、抽油煙機等，屬可拆卸或搬遷的動產，不得列為房地交易成本。

自105年1月1日起，房地合一稅制正式實施。民眾若出售共有房地持分，因各所有權人取得時間不同，適用稅制亦有差異： | 取得時間 | 適用稅制 | 申報方式 | | :--- | :--- | :--- | | 104年12月31日前 | 舊制財產交易所得 | 次年5月併入綜所稅申報 | | 105

• 105年1月1日後取得之房地，適用房地合一稅新制。
• 新制規定需於完成所有權登記日之次日起30日內完成申報。
• 舊制房地交易所得則於次年5月辦理綜合所得稅結算申報時列入。

針對個人交易連續繼承取得之房地，稅務適用標準取決於被繼承人取得該房地的時間點。若被繼承人於105年1月1日後取得，適用房地合一稅（新制）；若於104年12月31日前取得，則適用財產交易所得（舊制）。 | 適用制度 | 被繼承人取得時間 | 課稅方式 | | :--- | :--- | :--- |

• 連續繼承房地之稅制適用，依被繼承人取得房地之時間點判斷。
• 被繼承人於105年1月1日後取得者，適用房地合一稅（新制）。
• 被繼承人於104年12月31日前取得者，適用財產交易所得（舊制）。

為保障民眾出售舊自住房後換購新自住房的居住權益，所得稅法第14條之8提供房地合一稅重購退（抵）稅優惠。納稅義務人須在舊房地移轉登記日起2年內重購新自住房地，或先購買新房地後於新房地登記日起2年內出售舊房地，才可能適用。新、舊房地均須符合自住條件；若先後取得兩間房屋卻出售後登記取得的新屋、保留原屋，屬

• 個人出售自住房地後，在完成移轉登記日起2年內重購自住房地，可申請房地合一稅重購退稅。
• 個人先購買新自住房地後，須在新房地完成移轉登記日起2年內出售舊自住房地，才可申請重購扣抵稅額。
• 新房地必須由本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，且不得出租、供營業或執行業務使用。