買房稅費完整整理｜契稅、仲介費、房地合一稅試算 2026

← 回首頁

🏡

買房稅費完整整理

買一間 1,000 萬的房子，除了房價之外還要多花多少錢？

115 年（2026 年）稅法規定

📅 最後更新：2026-08-10　｜　✍️ 編輯：站長 maru　｜　🔍 資料核實：比對政府公開資料

契稅（買方）

房屋評定現值 × 6%

通常約房屋市值的 0.5%～2%

土地登記費

申報地價 × 0.1%

土地過戶費，通常數千元

代書費

1～2 萬元

辦理過戶登記和設定抵押的費用

仲介費（買方）

成交價 1%～2%

不同仲介業者費率不同，可議價

土地增值稅（賣方）

依增值幅度課稅

通常由賣方負擔，但買賣可協議

貸款費用

設定費約 3,000～5,000 元

銀行設定抵押權費用

📋 快速指南

💰 買方需負擔的費用明細

契稅：房屋評定現值 × 6%（通常遠低於市價，1,000 萬房子約 1～3 萬）
土地登記費：土地公告現值 × 0.1%（通常數千元）
代書費：約 1～2 萬元（含過戶費及抵押設定費）
仲介費：成交價 1%～2%（可議價，部分仲介有固定收費）
貸款設定費：約 3,000～5,000 元
裝潢/驗屋費：非稅費，但應列入預算（驗屋師 5,000～15,000 元）
📌 1,000 萬的房子，買方所有費用加總約 20～30 萬元

🏠 持有期間年繳稅費

房屋稅：每年 5 月，房屋評定現值 × 稅率（自住 1.2%，非自住 2%～4.8%）
地價稅：每年 11 月，地價 × 稅率（自用住宅 0.2%，一般 1%）
健保補充保費（租屋收入）：若出租，租金超過 22,000 元/月需繳
綜合所得稅（租屋收入）：租金收入需申報所得稅
📌 房屋稅和地價稅均以「政府評定價值」計算，遠低於市值，一般單戶每年數千至數萬元

📊 出售時的稅費

房地合一稅（2016 年後買的房子）：獲利 × 稅率（持有 2 年內 45%，超 2 年 20%/15%，超 10 年 10%）
自住扣除：持有且自住 6 年以上，獲利前 400 萬免稅
土地增值稅：2016 年以前買的土地，出售時課土地增值稅（已被房地合一部分取代）
仲介費（賣方）：約成交價 1%～2%（費用可計入成本，減少應稅獲利）
📌 若持有超過 10 年或自住超過 6 年，出售時稅率最低（10%）

💡 省稅合法方式

自住優惠：設籍自住，房屋稅降至 1.2%，地價稅降至 0.2%
長期持有：房地合一稅持有超 10 年稅率降至 10%
改良費用：裝潢費用可計入成本，降低出售時的應稅獲利
貸款利息：自住房屋的房貸利息，每年可扣除最多 30 萬元（申報所得稅時）
⚠️ 稅務規劃較複雜，建議諮詢會計師或稅務師，避免誤算

❓ 常見問答（4 題）

買一間 1,500 萬的房子，大概要準備多少額外費用？

買方需額外準備約 30～45 萬元：契稅（約 2～4 萬）、土地登記費（約 5,000 元）、代書費（1～2 萬）、仲介費（15,000～30,000 元，1%費率）、貸款設定費（約 5,000 元）、驗屋費（1～1.5 萬）、裝潢費另計。實際金額依房屋評定現值（影響契稅）和仲介費率而有所不同。

房屋評定現值和市值差很多嗎？契稅怎麼算？

差很多。房屋評定現值通常只有市場價格的 10～30%（由縣市政府每 3 年評定一次）。例如市值 1,000 萬的房子，評定現值可能只有 50～200 萬，契稅 = 評定現值 × 6%，即 3 萬～12 萬，遠低於按市值計算的金額。這是台灣稅制的一個特點。

買房後每年要繳多少房屋稅和地價稅？

自住情況下：房屋稅 = 房屋評定現值 × 1.2%（自住），一間市值 1,000 萬的房子，評定現值約 80 萬，房屋稅約 9,600 元/年；地價稅 = 申報地價 × 0.2%（自用），視土地坪數和地段不同，一般市區小公寓每年約 1,000～5,000 元。兩者合計每年通常在 1～3 萬元之間（視房屋地段）。

持有 5 年的房子出售，要繳多少稅？

2016 年後取得的房地，持有超過 2 年但未滿 5 年，稅率為 20%。若自住超過 6 年且設籍，獲利前 400 萬免稅。例如買 800 萬、賣 1,200 萬，獲利 400 萬：若自住 6 年以上且設籍，全額免稅；若非自住，稅 = 400 萬 × 20% = 80 萬。

📰 參考：相關政策與新聞（3 篇，點開展開）

105年1月1日以前購入預售屋，105年1月1日以後登記取得房地所有權再出售者，屬房地合一稅課稅範圍財政部臺北國稅局表示…

財政部臺北國稅局說明，個人購買預售屋時，即使在民國105年（2016年）1月1日前已簽訂預售買賣契約，只要房屋及土地是在105年1月1日以後完成所有權移轉登記，日後出售時即屬房地合一稅課稅範圍。房地取得日原則上以完成所有權移轉登記日認定，而非預售屋簽約日。此規定影響預售屋轉為成屋後的出售申報方式；若

房地合一稅適用與否，預售屋案件原則以房地完成所有權移轉登記日作為取得日認定基準。
預售買賣契約雖於2016年1月1日前簽訂，若所有權於當日以後登記取得，出售時仍應依房地合一稅規定申報。
出售適用房地合一稅的房地，不應僅於綜合所得稅結算申報中列報一般房屋財產交易所得。

105年1月1日起出售共有房地，所有權人取得時間不同，交易所得課稅方式亦有所不同105年1月1日起房地合一所得稅新制上路…

105年1月1日後取得之房地，適用房地合一稅新制。
新制規定需於完成所有權登記日之次日起30日內完成申報。
舊制房地交易所得則於次年5月辦理綜合所得稅結算申報時列入。

出售繼承房地須留意，納保官提醒申報有眉角財政部臺北國稅局表示，個人交易105年1月1日以後連續繼承取得之房屋、土地，如該…

針對個人交易連續繼承取得之房地，稅務適用標準取決於被繼承人取得該房地的時間點。若被繼承人於105年1月1日後取得，適用房地合一稅（新制）；若於104年12月31日前取得，則適用財產交易所得（舊制）。 | 適用制度 | 被繼承人取得時間 | 課稅方式 | | :--- | :--- | :--- |

連續繼承房地之稅制適用，依被繼承人取得房地之時間點判斷。
被繼承人於105年1月1日後取得者，適用房地合一稅（新制）。
被繼承人於104年12月31日前取得者，適用財產交易所得（舊制）。

資料來源（以官方為準）

財政部房地合一稅 ↗內政部不動產資訊 ↗

⚠️ 免責聲明
本頁資訊由站長 maru整理自政府公開資料（見上方「資料來源」），僅作為認識政策與權益的入門參考。實際個案涉及法律、稅務、醫療、勞動等專業判斷，請以各主管機關最新公告為準，或洽詢律師、會計師、社工等專業人士。本站編輯原則詳見編輯原則；發現錯誤請來信指正，我們會在 24 小時內更正並公告於修訂紀錄。

買房完整流程指南新青安貸款指南全部懶人包