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買房完整流程指南
看屋到交屋要幾個步驟？訂金和斡旋金有什麼差？注意哪些陷阱？
115 年（2026 年）現行規定
📅 最後更新：2026-05-12　｜　✍️ 編輯：台灣公民資訊站編輯團隊　｜　🔍 資料核實：比對政府公開資料
買房流程時間
3～6 個月
從選屋到完成過戶，一般約需 3～6 個月
簽約訂金
成交價 1%～2%
通常先付訂金確認購買意願
貸款成數
最高 8 成
首購房（無其他房貸）一般可貸 7～8 成
代書費
約 1～2 萬元
過戶登記所需
契稅
房屋評定現值的 6%
買方負擔，以政府評定的房屋現值計（非市價）
土地登記費
土地申報地價 0.1%
過戶時繳納
📋 快速指南
🗺️ 買房完整流程（10 步驟）
  • ① 確定預算：貸款上限 = 月薪 × 一定倍數，月繳約月薪 30%～35%
  • ② 選屋看屋：了解屋況（結構、漏水、管線）、周邊（學區、交通、嫌惡設施）
  • ③ 斡旋/要約：向賣方出價，通常透過仲介填寫「不動產購買要約書」
  • ④ 簽立買賣契約：確認所有條款（交屋日期、瑕疵擔保、付款方式）
  • ⑤ 申辦貸款：向銀行申辦，需備齊薪資證明、報稅資料等
  • ⑥ 用印：買賣雙方在契約上蓋章確認
  • ⑦ 完稅：繳納契稅、土地增值稅（賣方負擔）
  • ⑧ 過戶登記：委由代書向地政事務所辦理所有權移轉
  • ⑨ 設定抵押：銀行貸款需在土地謄本設定抵押權
  • ⑩ 交屋：點交屋況，取得鑰匙、水電帳戶移轉
💡 訂金 vs. 斡旋金
  • 【斡旋金】：透過仲介出價，先交給仲介的金額；賣方不接受可全額退還
  • 【訂金】：雙方達成共識後、簽約前交付的金額；若買方反悔會沒收
  • 關鍵差別：斡旋金是出價工具（不一定成交）；訂金是確認交易意願（反悔沒收）
  • 斡旋金金額：通常 10～20 萬元，仲介保管
  • 簽約款：約成交價 10%，簽約當天支付
  • 銀行貸款撥款：過戶後銀行直接撥款給賣方，買方結清尾款
⚠️ 買屋常見陷阱
  • 凶宅：詢問仲介並查詢實價登錄是否有異常低價；可要求賣方書面保證非凶宅
  • 漏水：要求在契約中載明漏水擔保，並在交屋時測試水電
  • 違建：查詢建物謄本，確認是否有「未辦保存登記」部分（違建無法貸款）
  • 土地分區：確認是否為住宅用地（工業區住宅水電費較高，學區受限）
  • 管理費/停車位：確認停車位性質（產權車位？包含在總價？）及管理費金額
  • 預售屋：合約務必確認建商履約保證（信託、銀行保證）
💰 買房稅費一覽
  • 契稅（買方）：房屋評定現值 × 6%（通常遠低於市價）
  • 土地登記費（買方）：土地申報地價 × 0.1%
  • 代書費（買方）：約 1～2 萬元
  • 房屋貸款設定費（買方）：約 3,000～5,000 元
  • 土地增值稅（賣方）：通常由賣方負擔（但買賣可協議）
  • 仲介費（買方）：成交價 1%～2%，賣方另有 1%～2%（各縣市不同）
  • 📌 首購族可申請新青安貸款（2% 優惠利率，貸款上限 1,000 萬）
❓ 常見問答（4 題）
買房前應該先辦貸款試算還是先找房？
建議先試算貸款上限，再找房。可向銀行或透過房貸試算工具，依自己的收入、信用評分、現有負債，估算可貸金額和月付款。確定預算後再找房，避免愛上超出能力的房子。一般建議月付款不超過月薪 30～35%，以確保生活品質。
斡旋金和訂金有什麼差？交了就一定要買嗎？
斡旋金是出價階段由仲介代為保管的金額，若賣方不接受出價，全額退還，不需強制購買。訂金則是雙方就成交條件達成共識後支付，具有確認交易意願的效力，買方若反悔，訂金通常被沒收。建議先交斡旋金確認價格共識，再簽約付訂金。
買房要繳哪些稅費？大概多少錢？
買方主要費用：契稅（房屋評定現值 × 6%，通常約 1～3 萬）、土地登記費（土地申報地價 × 0.1%）、代書費（1～2 萬）、貸款設定費（約 5,000 元）、仲介費（成交價約 1～2%）。以 1,000 萬的房子粗估，買方費用約 20～30 萬。
預售屋和中古屋各有什麼風險？
預售屋風險：建商倒閉（需確認有履約保證）、實際完成與樣品屋有落差、交屋延遲等。中古屋風險：漏水、壁癌、管線老化、違建（未登記）、凶宅等。預售屋優點是新屋、可客製，但需等待 2～3 年；中古屋優點是可看到實體屋況，但裝修費較高。建議中古屋委請驗屋師驗屋後再簽約。
📰 參考：相關政策與新聞（1 篇，點開展開）
國產署配合國家重大政策 盤點國有不動產供社會住宅、長照及幼托等使用

財政部國有財產署（國產署）為推動社會住宅、長期照顧及公共化教保與托育等國家重大政策，積極盤點並撥用國有不動產。近5年已撥用逾8千公頃國有土地，其中截至114年底，已撥用46.21公頃土地供社宅、長照與幼托使用，並保留逾114.86公頃土地供社宅規劃。文章列舉了114年度的具體案例，包括協助雲林縣興辦

  • 國產署盤點國有不動產以支持社會住宅、長期照顧及公共化教保與托育等國家重大政策。
  • 近5年已撥用逾8千公頃國有土地配合國家重大政策及公共建設。
  • 截至114年底，已撥用46.21公頃國有土地供社宅、長照與幼托使用。
資料來源（以官方為準）
內政部不動產交易實價查詢 ↗地政司不動產買賣 ↗
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