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新成屋瑕疵保固完整指南
新買的房子有問題，建商要修嗎？保固期多長？驗屋要注意什麼？
115 年（2026 年）消費者保護法
📅 最後更新：2026-05-12 ｜ ✍️ 編輯：台灣公民資訊站編輯團隊 ｜ 🔍 資料核實：比對政府公開資料
結構保固期
15 年
主要結構（梁柱、樑板、基礎）15 年保固
防水保固期
15 年
屋頂及外牆防水 15 年保固
固定建材設備
7 年
門窗、廚具等固定建材設備 7 年
交屋驗屋
交屋前最後機會
驗屋師費用約 5,000～15,000 元，非常值得
申訴管道
消費者保護官（免費）
建商不處理瑕疵，可向消保官申訴
📋 快速指南
🔍 驗屋清單（交屋前必做）
- 外觀：牆面、地板是否有裂縫、空鼓（敲擊聲音空洞）、色差
- 防水：浴室、廚房地板是否積水；外窗周邊是否滲水
- 水電：所有插座、開關是否正常；熱水器、瓦斯是否正常
- 門窗：是否開關順暢、密合；玻璃是否完好
- 天花板：是否有滲水痕跡、油漆不均
- ⚠️ 強烈建議委請專業「驗屋師」，費用 5,000～15,000 元，可省去日後糾紛
📋 發現瑕疵的處理步驟
- ① 驗屋時當場記錄（拍照/錄影），要求建商在「驗屋紀錄表」上簽名確認
- ② 列出瑕疵清單，書面通知建商限期修繕
- ③ 若瑕疵影響居住安全，可拒絕交屋（保留所有對話紀錄）
- ④ 修繕完成後，再次驗屋確認修好了
- ⑤ 建商拖延或拒絕修繕 → 向消費者保護官或縣市政府申訴
- ⑥ 達不成協議 → 提起消費者保護法調解或民事訴訟
📅 保固期詳細說明
- 主要結構（15 年）：梁、柱、樓板、基礎結構因工程瑕疵造成損壞
- 防水工程（15 年）：屋頂及外牆防水失效導致滲漏
- 固定建材設備（7 年）：門窗、廚具設備、浴室設備等固定安裝項目
- 水電管路（3 年）：電線、水管、排水管等
- 保固起算：通常自「交屋」日起算
- 延長保固：部分建商提供更長保固期（視建商承諾），以合約為準
⚖️ 建商不修怎麼辦
- 消費者保護官：免費申訴，消保官可召集雙方協調
- 不動產仲裁機構：申請仲裁（效力等同判決，較訴訟快）
- 消費者保護法集體申訴：同一建案多戶聯合申訴，效力更強
- 民事訴訟：請求修繕或減少價金（費用依請求金額）
- 刑事告訴：若建商有詐欺嫌疑（故意隱瞞重大瑕疵），可提刑事告訴
- ⚠️ 注意：買方有瑕疵通知義務，「知悉後 6 個月內」需向建商主張，逾期可能喪失部分請求權
❓ 常見問答（4 題）
新房子剛交屋發現漏水，建商有責任修嗎？
有。防水工程（包含屋頂外牆）保固期 15 年，若在保固期內出現漏水，建商有義務修繕。應立即拍照留證，書面通知建商（存證信函或 Line 留紀錄），要求在限期內修繕。若建商推諉或不處理，可向消費者保護官申訴（免費），消保官可出面協調。
驗屋師費用那麼貴，一定要請嗎？
非常建議請。驗屋師費用 5,000～15,000 元，但能發現肉眼看不出的空鼓、滲水、結構問題。新成屋看似光鮮亮麗，但很多問題隱藏在表面下。驗屋師出具的報告也是日後與建商交涉的有力依據。相較於潛在的修繕費用（漏水可能造成數十萬損失），驗屋費用非常划算。
交屋後 2 年才發現牆壁裂縫，還算保固嗎？
視裂縫性質而定。若是主要結構的裂縫（梁柱、樓板），保固期 15 年，仍在保固內。若是一般批土或表面裝修造成的裂縫，保固期可能較短（視合約）。建議先書面通知建商，讓建商評估是否屬保固範圍；若有爭議，可委請建築師或結構技師出具鑑定報告。
預售屋和新成屋保固是一樣的嗎？
保固規定相同，但預售屋有額外的「履約保證」要求。預售屋在建造期間，建商有義務設立信託或提供銀行保證，確保建商倒閉時，買方的款項有保障（可請求繼續完工或退款）。交屋後，保固規定與新成屋相同（結構 15 年、防水 15 年等）。
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