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公寓漏水責任歸屬指南
樓上漏水淹到我家，誰要負責修？費用怎麼算？不肯修怎麼辦？
115 年（2026 年）現行規定
📅 最後更新：2026-05-12 ｜ ✍️ 編輯：台灣公民資訊站編輯團隊 ｜ 🔍 資料核實：比對政府公開資料
舉證責任
漏水受害方
需自行舉證漏水來源，建議委託公證人或技師鑑定
鑑定費用
約 3,000~1 萬元
由申請方先墊付，判決勝訴可向對方求償
訴訟時效
15 年（侵權 2 年）
依不同請求權基礎，時效不同
公寓大廈共用部分
管委會 / 全體區分所有權人
外牆、頂樓板、管道間等共有部分由管委會負責
樓板責任
視漏水部位認定
樓板（含防水層）屬上下樓共有，責任認定複雜
可請求項目
修繕費 + 損失賠償
包括裝潢損壞、電器損壞、不能居住的費用
📋 快速指南
🔍 漏水責任如何判斷
- 【外牆或屋頂滲水】：屬公寓大廈共有部分 → 管理委員會（無管委會則全體住戶）負責
- 【樓上住戶排水管、浴室防水層破損】：樓上住戶自行負責
- 【樓板（兩戶之間的板）滲水】：樓板是上下樓共有，需鑑定確認滲水來源才能定責任
- 【建商施工瑕疵】：交屋 5 年內可向建商主張瑕疵擔保責任（公寓大廈管理條例）
- 【房東的租客造成】：房東負責（再向租客求償）
- ⚠️ 漏水責任認定複雜，多數糾紛需委託技師或公證人鑑定才能確認
📋 發現漏水的正確處理步驟
- 第一步：拍照/錄影留存漏水狀況，記錄日期
- 第二步：書面通知樓上鄰居或管委會（存證信函或手機截圖 + 簽收）
- 第三步：若對方不承認或不處理，申請公證人或建築師/技師現場勘驗（費用約 3,000~1 萬元）
- 第四步：取得鑑定報告後，再次書面要求對方修繕
- 第五步：若仍不處理，向調解委員會申請調解（免費）
- 第六步：調解不成，提起民事訴訟（請求修繕並賠償損失）
- 📌 切勿自行擅自修繕後才找對方求償（可能喪失舉證機會）
⚠️ 常見爭議情境
- 情境 1：樓上說沒漏水，但我家天花板滲水 → 需鑑定，由鑑定人判斷滲水路徑
- 情境 2：漏水是老舊建築共通問題 → 無論原因，受有損害方仍可請求受益方修繕
- 情境 3：我已修好，費用要怎麼向樓上收？ → 應先通知對方，讓對方有機會自行修繕；若跳過此步驟，求償有風險
- 情境 4：管委會不處理共有部分漏水 → 可向縣市政府提出申訴，或由住戶大會決議
- 情境 5：租客時期漏水，搬走後才發現 → 仍有權在 2 年侵權時效（或 15 年物上請求）內提出
💰 可請求的賠償項目
- 修繕費：天花板、牆壁、地板的修復費用
- 裝潢損壞：若裝潢泡水受損，可請求損害賠償
- 家具/電器損壞：漏水導致家電損壞，可一併求償
- 租金損失：因漏水無法居住，可請求暫時搬遷費或租金差額
- 精神慰撫金：若漏水嚴重影響生活，可主張（較難獲法院支持）
- 鑑定費：訴訟勝訴後可向對方求償
❓ 常見問答（4 題）
樓上漏水弄壞我家裝潢，樓上說不是他的問題，怎麼辦？
建議委託建築師或技師到現場鑑定，釐清漏水來源。若鑑定報告指向樓上（如浴室防水層破損、排水管老化），可以鑑定報告為基礎，書面要求樓上修繕並賠償損失。若仍拒絕，可向調解委員會申請免費調解，調解不成再提民事訴訟。
公寓外牆滲水，要找哪個人負責？
外牆屬公寓大廈共有部分，應由管理委員會負責修繕（費用由公共基金支出或由全體住戶分攤）。若無管委會，需召開住戶大會決議修繕事宜。若管委會怠於處理，可向縣市政府主管機關（建設局/都發局）申訴。
我已經花錢修好了，可以向樓上要回費用嗎？
有機會，但有風險。若在修繕前已書面通知樓上、讓對方有機會自行修繕而對方拒絕，之後求償成功率較高。若未通知就自行修繕，對方可能主張你過度修繕或費用過高。建議保留修繕前後照片、收據，並確認修繕費用合理。
漏水問題到底要多久才能解決？要打官司嗎？
依序處理通常可在 3~6 個月內解決：書面通知→委託鑑定（3~6 週）→調解（1~3 個月）→訴訟（6 個月~2 年）。建議先嘗試調解，費用低且有法律效力。若漏水嚴重且損失龐大，再考慮訴訟。鄰里關係也要考量，有時協商修繕費用各出一半反而是最快解法。
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