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大樓管理費與管委會完整指南
管理費可以拒繳嗎？管委會有什麼權力？住戶該如何保障自身權益？
115 年（2026 年）公寓大廈管理條例
📅 最後更新：2026-05-12 ｜ ✍️ 編輯：台灣公民資訊站編輯團隊 ｜ 🔍 資料核實：比對政府公開資料
管理費法源
公寓大廈管理條例
1995 年立法，2017 年修正，規範全體住戶關係
管委會成立門檻
住戶大會決議
區分所有權人大會（住戶大會）決議成立管理委員會
管理費拒繳後果
管委會可提訴訟
欠管理費可被訴追，加計利息和訴訟費用
大修基金
依規定提撥
公共設施重大修繕，需由大修基金支應
電梯/外牆維修
管委會職責
共用設施維修屬管委會責任，費用由公共基金支出
住戶大會
每年至少一次
住戶大會是最高決策機構，可監督管委會
📋 快速指南
⚖️ 管理費的法律性質
- 管理費是公寓大廈規約的義務，所有區分所有權人（住戶）都有繳納義務
- 計算方式：通常依坪數比例，或依區分比例，視規約規定
- 拒繳後果：管委會可聲請支付命令，再申請強制執行
- 租客繳費：租客欠繳管理費，房東（所有權人）仍需負最終責任
- 新住戶：購屋後自動承受前住戶的管理費欠繳責任（購屋前應查清楚）
- 📌 購屋前記得向管委會查詢是否有管理費積欠，否則需代前屋主清償
🏛️ 管委會的權責範圍
- 【管委會可以做的】：管理公共設施、維修共用部分、執行住戶大會決議
- 【管委會不能做的】：任意修改規約、對住戶罰款（須有規約依據）、超越授權範圍
- 共用設施維修：電梯、外牆、屋頂、停車場等 → 管委會責任
- 獨戶設施問題：戶內水管、電路 → 個別住戶責任
- 規約修訂：需住戶大會特別決議（區分所有權人 3/4 以上出席、3/4 以上決議）
- 管委會委員：由區分所有權人擔任，任期通常 1～2 年
⚠️ 常見管委會爭議
- 管理費調漲：需住戶大會決議，管委會不能自行調漲
- 帳目不透明：住戶有權要求查閱管委會財務報告
- 停車格分配爭議：依規約規定，爭議時向縣市主管機關申訴
- 公共設施維修不作為：可要求召開住戶大會決議，或向縣市政府申訴
- 管委會委員貪污：住戶可透過大會罷免，並提告刑事責任
- 外牆廣告收入：屬全體住戶所有，應列入公共基金
💡 住戶如何保障自身權益
- 定期查閱管委會財務帳目（有權索取）
- 積極參與住戶大會（你的一票決定公共事務）
- 訂閱管委會公告（了解決議內容）
- 不服決議：先透過住戶大會提出異議；無效可向主管機關申訴
- 向縣市政府申訴：縣市政府建築管理機關可受理住戶申訴
- 法律管道：重大爭議可向法院提起訴訟（費用依金額）
❓ 常見問答（4 題）
管理費能拒繳嗎？欠繳有什麼後果？
不能任意拒繳。管理費是依公寓大廈管理條例和規約的義務，欠繳後管委會可透過支付命令程序（類似小額訴訟）追討，取得執行名義後可強制執行（扣薪、凍結帳戶）。欠費期間還會加計利息，最終繳納金額會比當初更多。若對管理費計算方式有異議，應先提出異議並透過住戶大會解決，不宜直接停繳。
管委會可以罰我停車費或罰款嗎？
管委會的規約中若有明確規定罰款（如違規停車、噪音等），且罰款規定是經住戶大會合法決議通過，則有約束力。但管委會不能任意自行訂立規約或罰則，未經住戶大會決議的罰款可能無效。若你認為被違法罰款，可要求查閱規約，確認依據是否合法。
買了中古屋，前屋主欠了幾年管理費，我要付嗎？
可能需要。區分所有權人的管理費義務，在房屋買賣後由新屋主承受（法院實務有此見解）。因此購屋前務必向管委會查詢是否有管理費積欠。若前屋主有欠費，在買賣合約中應加入「由賣方負責清償管理費欠款」的條款，並在過戶前確認清償完畢。
大樓電梯壞了管委會不處理，怎麼辦？
電梯屬共用設施，是管委會的維修責任。若管委會怠於處理，可要求召開臨時住戶大會，以決議要求管委會在限期內修繕；若管委會仍不作為，可向縣市政府建築管理機關（各縣市不同）申訴，要求勒令修繕。情況緊急有安全疑慮時，可直接向主管機關申訴要求緊急處理。
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